Černá stavba a dodatečné stavební povolení

Stavební úřady každoročně řeší desítky tisíc černých, tedy nelegálních staveb. Důvodů bývá mnoho a častokrát pramení z nevědomostí majitelů takovýchto staveb. Na druhou stranu nejsou ovšem výjimky, kdy je případné následné získání dodatečného stavebního povolení zneužíváno. Jenže už za necelý rok, tedy s novým stavebním zákonem od 1. července 2023, nebude zdaleka tak jednoduché dodatečné stavební povolení nabýt.

Zatím je tomu ale jinak. Žádají o něj i majitelé nemovitostí už zrealizovaných a takových staveb, u nichž je jasné, že získat řádné stavební povolení by nemuselo z mnoha důvodů vyjít. Nebo by trvalo mnohem déle než jsou ochotni čekat. A počítají s tím, že dodatečné stavební povolení a kolaudační rozhodnutí nakonec stejně získají a svoji černou stavbu nebudou muset zbourat. Jak je tomu u nás dosud zvykem.

Co je černá stavba

Jako černá je označována stavba, změna stavby, přístavba nebo nástavba stavby, která byla provedena bez příslušného stavebního povolení, ohlášení stavby či bez územního rozhodnutí.

Černou stavbou se také rozumí porušení plánovaného geometrického, materiálového nebo konstrukčního záměru, na jehož základě bylo stavební povolení nebo rozhodnutí uděleno.

Ve většině případech však dochází k černé stavbě, resp. drobné stavební nekázni, důsledkem neznalosti nebo zanedbání nezbytného papírování. A ve skutečnosti nepředstavuje až tak vážný problém.

Legalizace černé stavby

S legalizací černé stavby se doporučuje začít na příslušném odboru územního plánování. Tam lze získat souhlas, že je stavba v souladu se závaznou územně plánovací dokumentací. Poté na příslušném stavebním úřadu se potom dokládají další potřebné dokumenty k získání dodatečného povolení stavby.

Ministerstvo pro místní rozvoj k tomu uvádí:

„Stavební zákon umožňuje za splnění zákonem stanovených podmínek dodatečně povolit stavbu, která je prováděná nebo byla provedena bez rozhodnutí nebo opatření nebo jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem anebo v rozporu s ním (tzv. „černá stavba“). Na tom nic nezměnila ani novela stavebního zákona, která však upřesnila důvody pro nařízení odstranění stavby, postup stavebního úřadu v řízení o dodatečném povolení stavby, včetně přikládaných náležitostí.
Stavebník nebo vlastník nepovolené stavby („černé stavby“) nemůže být žádným způsobem zvýhodňován. Proto podle provedené úpravy § 129 odstavce 2 stavebního zákona přikládá k žádosti o dodatečné povolení stavby doklady v rozsahu jako k řádnému povolení. 

K žádosti o dodatečné povolení stavby vyžadující ohlášení předkládá podklady jako k ohlášení.

K žádosti o dodatečné povolení stavby vyžadující stavební povolení přikládá doklady jako k žádosti o stavební povolení.

K žádosti o dodatečné povolení stavby vyžadující pouze územní rozhodnutí předkládá podklady jako k žádosti o územní rozhodnutí.

Stejný přístup se uplatní také v případě povolování užívání dodatečně povolené stavby, přičemž není rozhodné, zda byla dodatečně povolena stavba rozestavěná nebo již dokončená.

Stavebník nebo vlastník dodatečně povolené stavby musí v případě, že se jedná o stavbu, kterou lze užívat pouze na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu, oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užívání stavby nebo požádat o vydání kolaudačního souhlasu stejně, jako to musí udělat „řádný“ stavebník.

Stavební zákon již neumožňuje vydat současně s dodatečným povolením dokončené stavby i souhlas s jejím užíváním. O skutečnosti, že užívání dodatečně povolené stavby bude vyžadovat oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudační souhlas, by měl být stavebník v dodatečném povolení stavby poučen.“

Lhůta a náklady

Žádost o dodatečné povolení stavby lze podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby. Jeho vyřízení může trvat a legalizace černé stavby se tak může natáhnout na mnoho měsíců. U menšího rodinného domu přijde zhruba na částku do 6 000 korun. Tedy pokud se o to postará samotný majitel, který o legalizaci černé stavby žádá. V případě, že vyřízení nechá třeba na odborné projekční firmě, sáhnout do peněženky může i více než pro dvacetinásobek.

To je ale pořád ta lepší varianta. Majiteli černé stavby totiž jinak může přijít nařízení o odstranění stavby. Zahajuje ho vždy stavební úřad z úřední povinnosti. A to, jakmile prokazatelně zjistí, že stavba je prováděna bez stavebního povolení či ohlášení nebo v rozporu s ním. A nemusí jít jen o novostavby.

Přitom náklady na odstranění stavby nese osoba, které bylo odstranění nařízeno. Ta zároveň také odpovídá za případnou škodu. Odstranění stavby potom musí do 30 dnů nahlásit stavebnímu úřadu.